« En se concentrant sur l’amélioration de l’efficacité énergétique, les économies réalisées sur les coûts des services publics permettent de dégager des fonds pour d’autres secteurs du logement. »
– Ramzi Kawar, ministère des Affaires municipales et du Logement, gouvernement de la Nouvelle-Écosse
Résumé et contexte
Housing Nova Scotia (HNS) est un organisme provincial responsable du logement qui fournit des logements abordables aux résidents à faible et moyen revenu. Comptant plus de 11 500 unités gérées par cinq organismes de logement, le portefeuille de logements de HNS comprend des logements individuels, des duplex, des quadruplex, des maisons en rangée et des tours.
Au cours des 15 dernières années, Housing Nova Scotia a adopté une approche concertée pour améliorer l’efficacité énergétique, tout en renouvelant et en améliorant son portefeuille de bâtiments vieillissants. Les mesures qu’elle a prises ont procuré d’importants avantages aux exploitants et aux occupants. Cette brève étude de cas examine les stratégies employées par HNS, les résultats, les leçons apprises et certains des obstacles auxquels HNS a été confrontée. Dans l’ensemble, l’étude offre aux autres fournisseurs de logements abordables du Canada un aperçu des mesures qu’ils peuvent prendre pour améliorer l’efficacité énergétique de leurs bâtiments à court, moyen et long terme.
Le défi
Comme de nombreux bâtiments du parc de Housing Nova Scotia arrivaient à la fin de leur cycle de vie respectif, des changements importants et coûteux étaient nécessaires pour ce parc immobilier d’une cinquantaine d’années. L’âge avancé du parc de HNS, associé au climat froid, a entraîné des coûts de chauffage élevés pour ces bâtiments. Environ 70 % du parc immobilier de HNS est habité par des personnes âgées qui chauffent généralement un peu plus leur logement. Au-delà de ce groupe démographique, les coûts élevés ont rendu les logements moins abordables pour les personnes et les familles à faible revenu. Historiquement, les coûts des services publics et de l’énergie représentaient entre 20 et 30 millions de dollars par an (environ 15 % du budget annuel) et connaissaient une hausse.
Stratégie
HNS a intégré l’efficacité énergétique dans ses bâtiments vieillissants en trois phases :
- De 2008 à 2014, la stratégie d’écologisation de Housing Nova Scotia était axée sur l’amélioration des systèmes de construction et du rendement global. Deux priorités de cette stratégie consistaient à lancer des programmes d’entretien annuels et à sensibiliser les occupants des bâtiments aux économies d’énergie et à leur importance.
- S’appuyant sur sa stratégie d’écologisation, HNS s’est ensuite lancée dans une initiative de réduction de la consommation d’énergie de 2014 à 2019. Dans le cadre de cette initiative, HNS a signé un protocole d’entente avec Efficiency Nova Scotia (ENS), qui l’a ensuite aidée à accéder à de précieux programmes de remise avec l’objectif de réduire davantage sa consommation d’énergie et ses coûts. L’initiative a également permis d’accroître les capacités locales en ajoutant à l’équipe un gestionnaire de l’énergie sur place (employé par ENS, mais travaillant pour Housing Nova Scotia ou détaché sur un chantier).
- Plus récemment, HNS a lancé sa stratégie de gestion de l’énergie. Entre 2021 et 2026, il s’agira d’atteindre les objectifs nationaux de réduction de la consommation d’énergie fixés pour 2030 et 2050, de construire et de rénover d’autres bâtiments et d’utiliser les indicateurs clés de performance (ICP) élaborés dans le cadre des mesures et des rapports précédents.
Depuis 2008, lorsque Housing Nova Scotia a pris des mesures concertées pour intégrer et formaliser les considérations d’efficacité énergétique dans ses activités, la mesure et la collecte de données ont joué un rôle essentiel. Au cours de la phase de la stratégie d’écologisation, HNS a commencé à utiliser un logiciel de gestion des propriétés (YARDI) pour communiquer ses données portant sur la consommation d’énergie dans toute la Nouvelle-Écosse. Ensuite, au cours de la phase de l’initiative de réduction de la consommation d’énergie, elle a développé une base de référence de la consommation d’énergie à l’aide du Portfolio Manager d’ENERGY STAR®.
Dans l’ensemble, cette mesure et cette collecte de données ont fourni à HNS des repères importants pour les projets actuels et à venir.
Résultats
Grâce aux diverses mesures que HNS a prises pour réduire la consommation d’énergie dans l’ensemble de son portefeuille d’actifs pour son programme de logement public, l’organisme a obtenu des résultats notables.
Les points forts sont les suivants :
- Diminution de la consommation :
- diminution de 29 % de la consommation de mazout;
- diminution de 7 % de la consommation de propane;
- diminution de 10 % de la consommation globale de gigajoules (GJ);
- diminution de 0,8 % de la consommation d’électricité;
- diminution globale de 8 % de la consommation d’énergie entre le début de la stratégie d’écologisation en 2008 et le début de l’initiative de réduction de la consommation d’énergie en 2014.
- Réduction des coûts des services publics : Après avoir atteint un pic de 24,2 millions de dollars en 2014, les coûts ont diminué à 21,7 millions de dollars en 2020, soit une économie de 2,5 millions de dollars.
- Économies réalisées grâce à des remises facilitées par le protocole d’entente avec Efficiency Nova Scotia : 137 547,28 $
Au-delà de ces résultats, Housing Nova Scotia a également réalisé des économies d’énergie et de coûts en construisant trois nouveaux bâtiments répondant aux normes rigoureuses de construction d’habitations passives, à Truro (2016), à Amherst (2017) et à Yarmouth (2017).
| Habitation passive | Économies d’énergie par rapport au code du bâtiment | Économies annuelles par rapport au code du bâtiment | Réductions annuelles des émissions de GES |
|---|---|---|---|
|
Truro (2016) |
39 441 kWh, soit 63 % |
6 322 $ |
25 t d’éq. CO2 |
|
Amherst (2017) |
12 952 kWh, soit 36 % |
2 021 $ |
9 t d’éq. CO2 |
|
Yarmouth (2017) |
41 377 kWh, soit 37 % |
9 254 $ |
47 t d’éq. CO2 |
Avantages et leçons apprises
D’autres réussites ont découlé des efforts de Housing Nova Scotia. L’application d’une stratégie d’efficacité énergétique aux actifs vieillissants de la HNS a favorisé un plus grand engagement communautaire, puisque Housing Nova Scotia a recouru à des étudiants du Nova Scotia Community College (NSCC) pour la planification et la mise en œuvre de divers projets et études. Les étudiants ont bénéficié d’une expérience concrète et d’une perspective de première main sur la modélisation énergétique. HNS a également été en mesure de mobiliser les collectivités à l’extérieur de la Nouvelle-Écosse, en partageant son expérience en matière de construction et d’amélioration de bâtiments ainsi que les résultats et les leçons apprises lors d’événements fréquentés par d’autres fournisseurs de logements, y compris une conférence du Conseil du bâtiment durable du Canada. Cet engagement a augmenté la probabilité de reproduction à l’extérieur de la Nouvelle-Écosse.
Au cours des différentes phases d’écologisation, Housing Nova Scotia a tiré d’importantes leçons :
- Compter sur un champion de l’énergie dans l’équipe – il est important de compter dans l’équipe une personne qui se passionne pour les mesures d’économie d’énergie et qui puisse les diriger. La résistance, notamment liée aux coûts associés à la mise en œuvre de solutions d’efficacité énergétique, peut être surmontée en montrant comment et pourquoi se chevauchent les efforts en matière d’efficacité énergétique et ceux liés à la réduction des coûts.
- Exploiter le pouvoir des projets pilotes – alors que l’équipe réfléchit à des idées pour accroître l’efficacité énergétique et réduire la consommation d’énergie, les projets pilotes sont précieux pour déterminer la faisabilité. De nombreuses organisations et de nombreux programmes fournissent des fonds dédiés aux projets pilotes et aux études. Il peut être très utile d’étudier ceux qui peuvent correspondre aux objectifs particuliers d’une équipe, d’un ministère ou d’une organisation.
- Éduquer et sensibiliser – il s’agit de s’assurer que toutes les personnes engagées dans la stratégie de gestion des actifs de l’organisation comprennent l’objectif global et y adhèrent. Établissez cet objectif dès le départ et placez-le au cœur des efforts d’engagement et de sensibilisation. Tout au long du processus, organisez de nombreuses réunions régulières avec les parties prenantes internes et externes concernées.
Conclusion
Malgré les coûts initiaux, l’intégration de l’efficacité énergétique dans la gestion des actifs (en particulier dans un parc immobilier vieillissant) peut apporter des avantages notables à l’ensemble du portefeuille de bâtiments, notamment en réduisant les coûts énergétiques globaux et en offrant un logement plus confortable aux résidents. Comme l’expérience de Housing Nova Scotia l’a démontré, un effort concerté soutenu par des initiatives et des stratégies dédiées et coordonnées peut entraîner des économies concrètes à court, moyen et long terme qui profitent à tous.
Coordonnées
Ramzi Kawar, MNSAA, MIRAC, PA LEED®, CNU, CMC
Directeur de l’écologisation et des pratiques commerciales durables
Gouvernement de la Nouvelle-Écosse
Ministère des Affaires municipales et du Logement
Maritime Centre, 1505 Barrington Street
14e étage, Nord
Halifax (Nouvelle-Écosse) B3J 3K5
Téléphone : 902 717-4937