Étude de cas : Élever la barre de la rénovation de logements communautaires

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Résumé

Un fournisseur de logements sociaux appartenant à la municipalité transforme une tour d’habitations défaillante vieille de 50 ans et comptant 146 logements abordables en un bâtiment historique avec des performances de pointe en matière d’énergie, de santé, de confort et d’accessibilité.

Context

La liste d’attente de la Ville de Hamilton pour des logements communautaires comprend plus de 6 000 ménages (10 000 personnes). CityHousing Hamilton (CHH) gère près de 7 000 logements dans un total de 1 265 propriétés, abritant environ 13 000 résidents. La tour Ken Soble de 18 étages, construite en 1967, est la plus haute tour d’habitations du parc de CHH et un point de repère sur le front de mer de West Harbour à Hamilton. L’entretien différé, cependant, a entraîné un certain délabrement et contribue au déficit de capital.

Les principales considérations pour CHH comprennent :

• le renouvellement des logements abordables existants ;
• assurer des conditions de vie de qualité aux locataires ; et
• la gestion avisée du capital et des actifs, notamment sur le long terme.

Approche

La tour Ken Soble est l’une des deux principales propriétés de CHH situées dans un quartier de Hamilton en cours de réaménagement. CHH a chargé Deloitte d’analyser les propriétés et d’étudier diverses options, comme la rénovation ou la vente et le remplacement. Après avoir examiné l’étude de Deloitte et les programmes de financement potentiels, CHH a collaboré avec ERA Architects pour concevoir un plan de rénovation de la tour Ken Soble selon les meilleures normes de sa catégorie en matière d’accessibilité, d’efficacité énergétique et de qualité de vie.

CHH a choisi de rénover la tour pour répondre à la certification EnerPHit, une branche de la norme basée sur la performance de la maison passive (Passivhaus) conçue spécifiquement pour la rénovation de bâtiments. Le projet offrira aux résidents un confort et une santé améliorés, un meilleur contrôle de leur environnement intérieur et réduira considérablement les impacts environnementaux du bâtiment.

De plus, le projet contribuera à répondre à la croissance projetée à long terme de la demande de logements abordables pour personnes âgées en intégrant les principes d’accessibilité et de « vieillir sur place. » En établissant de nouveaux espaces communautaires et en proposant des partenariats avec des organismes de services sociaux, le projet vise à soutenir les locataires, ainsi que le quartier environnant.

Le projet présente également une approche pour rénover des milliers de tours d’habitations au Canada et dans le monde confrontés à des problèmes similaires. Le projet comprend un important volet de recherche. CHH, en partenariat avec la SCHL, documente les avantages énergétiques et non énergétiques de l’approche holistique du projet. Les autres partenaires de recherche comprennent : le Tower Renewal Partnership ; le Fonds atmosphérique ; l’Université de Toronto ; Transsolaire ; et l’Institut Pembina.

« Les vieux bâtiments peuvent être d’excellents écrins de mise en valeur d’idées nouvelles. »
– Sean Botham, CityHousing Hamilton Corporation

Mesures en matière de santé, d’énergie et d’environnement

Parallèlement à de nouveaux systèmes de plomberie et d’électricité, le projet installera des systèmes de récupération de chaleur et des conduits directs d’air frais dans tous les logements. Les autres travaux de réfection comprennent :

• appliquer un pare-air sur la brique extérieure recouverte de laine minérale
• retirer les balcons pour éliminer les ponts thermiques et réduire l’entretien
• sceller les séparations coupe-feu trouvées dans tous les logements.

Le projet vise à diminuer l’intensité énergétique globale d’au moins 70 %, à réduire considérablement les coûts d’énergie et d’entretien, et à réduire les émissions de gaz à effet de serre de plus de 90 %. Une fois la construction terminée, l’énergie totale requise pour chauffer ou refroidir chaque logement sera égale à l’énergie requise pour faire fonctionner 3 ampoules à incandescence (100W). Le projet sera considéré comme l’une des 10 seules rénovations de tours d’habitations enregistrées avec la certification internationale PH dans le monde - et la première en Amérique du Nord - et est étroitement lié aux objectifs d’excellence de Hamilton en matière de conception et de viabilité financière et environnementale.

Défis

État du bâtiment pire que prévu

Malgré l’analyse effectuée au cours de la phase de faisabilité et les enquêtes ultérieures, le début de la construction a révélé des zones supplémentaires de détérioration du bâtiment. Celles-ci comprenaient une croissance importante de moisissures, des ruptures dans la séparation coupe-feu entre les unités et une plomberie inadéquate. La résolution de ces problèmes auparavant cachés a ajouté à la portée des travaux et aux coûts du projet.

Hausse des coûts de construction

Entre l’achèvement de la conception et le début de la construction, les coûts de construction dans la région de Hamilton ont augmenté d’environ 1 % par mois, un taux sans précédent. L’ajout d’un système de gicleurs, ainsi que la climatisation (pour s’adapter aux changements climatiques et améliorer la santé et le confort des résidents), a également augmenté les coûts, quoique dans une bien moindre mesure. Le projet devrait maintenant coûter beaucoup plus que l’estimation initiale de 16 millions $. Pour couvrir les augmentations de coûts, CHH a obtenu une subvention et des prêts supplémentaires auprès des bailleurs de fonds.

Résultats attendus

Le projet offrira aux résidents un confort et un contrôle améliorés de leur environnement intérieur et la capacité de résister à d’éventuels événements climatiques extrêmes. Il vise également à soutenir les objectifs du Canada en matière de changements climatiques et à démontrer les avantages financiers à long terme de la réduction des coûts d’exploitation et d’entretien.

Statistiques clés : avant et après la construction

Leçons apprises jusqu’à maintenant

Considérations relatives à l’évaluation de l’équilibre et aux échéances des programmes de financement.
Une évaluation plus approfondie de l’état du bâtiment aurait pu apporter une compréhension plus précise de la portée du projet, mais le temps nécessaire pour s’y prêter aurait fait que le projet n’aurait pu respecter les délais des programmes de financement. Par conséquent, le projet n’aurait pas été mis en œuvre.

Le soutien à la durabilité peut inspirer un changement transformationnel.
Bien qu’il puisse être coûteux de remettre un bâtiment en état, les coûts supplémentaires pour intégrer des fonctionnalités qui améliorent le rendement énergétique et favorisent la durabilité sont relativement faibles et peuvent générer des économies à long terme sur les services publics et les opérations. Les subventions qui couvrent le coût supplémentaire des performances élevées permettent d’effectuer des bonds transformateurs plutôt que des changements progressifs.

Contact

Sean Botham
Gestionnaire principal du développement de projet
CityHousing Hamilton
(905) 546-2424, poste 7620
sean.botham@hamilton.ca